مجتبی محمدیان دکتری علوم اقتصادی دانشگاه تهران، کارشناس بازار مسکن
عامل تورم در بازار مسکن ایران؛ فشار هزینه یا فشار تقاضا
بازار مسکن در ایران طی دو دهه‌ی گذشته از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده است. افزایش مداوم قیمت‌ها در این بازار نه‌تنها بر رفاه خانوارها و هزینه زندگی شهری اثر گذاشته، بلکه به یکی از موتورهای اصلی شکل‌گیری انتظارات تورمی در کل اقتصاد تبدیل شده است. با وجود رشد قابل توجه ساخت مسکن در برخی دوره‌ها، رشد قیمت مسکن در بسیاری از سال‌ها بیش از تورم عمومی بوده است. پرسش اساسی این است که این رشد مداوم قیمت‌ها، عمدتاً ناشی از کدام نیرو است؛ فشار از سمت هزینه‌های ساخت و عرضه است یا از سمت افزایش نقدینگی و تقاضا؟
برای پاسخ به این پرسش، در این گزارش روندهای قیمتی و متغیرهای کلان مؤثر بر بازار مسکن ایران مورد بررسی قرار گرفته تا سهم نسبی عوامل طرف عرضه و تقاضا در شکل‌گیری تورم مسکن مشخص شود. تورم مسکن را می‌توان نتیجه‌ی برهم‌کنش دو گروه از نیروها دانست:
· فشار هزینه (Cost-Push): افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، نرخ ارز، دستمزد نیروی کار، هزینه تأمین مالی و بهای زمین شهری، که مستقیماً هزینه ساخت را بالا می‌برند و عرضه‌ی مسکن جدید را کاهش می‌دهند.
· فشار تقاضا (Demand-Pull): افزایش درآمدهای اسمی، انتظارات تورمی، رشد و چرخش نقدینگی و سیاست‌های انبساطی پولی که باعث رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای می‌شوند.
در هر دوره بسته به وضعیت اقتصاد کلان و سیاست‌های دولت، یکی از این دو عامل بر دیگری غلبه داشته و نقش تعیین‌کننده‌تری در شکل‌گیری تورم مسکن ایفا کرده است.
دوره ۱۳۸5-۱۳۸7: رونق نفتی و ظهور سفته‌بازی
این دوره با رشد شدید قیمت نفت و تزریق گسترده نقدینگی به اقتصاد کشور همراه بود و زمینه‌ساز بی‌ثباتی در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن شد. عدم همراهی عرضه مسکن، محدودیت زمین شهری و تأخیر در پروژه‌های ساخت‌وساز، شکاف میان عرضه و تقاضا را تشدید کرد. افزایش تقاضا در این دوره کمتر ماهیت مصرفی داشت و بیشتر رنگ و بوی سفته‌بازی و حفظ ارزش به خود گرفته بود. طی این دوره اگرچه هزینه‌ها نیز افزایش یافتند، اما روان‌شناسی بازار و انتظارات تورمی، تقاضا را پیشران اصلی بازار کرده بود.
دوره ۱۳88-۱۳91: شوک هزینه‌ای و تثبیت تقاضا
اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها در پایان سال ۱۳۸۸ و به دنبال آن، تشدید تحریم‌های اقتصادی در سال‌های ۹۰ و ۹۱، یک شوک تورمی بی‌سابقه به اقتصاد ایران وارد کرد. پیامد این شوک، جهش نرخ تورم به محدوده‌های کم‌سابقه بالای ۳۰ درصد و سپس مرز ۴۰ درصد بود. قیمت مصالح، دستمزدها و به طور کلی همه نهاده‌های ساخت با افزایش قیمت مواجه شدند. در این برهه، اگرچه تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید حقیقی خانوارها تحت فشار قرار گرفت، اما عامل هزینه‌ای به قدری قوی عمل کرد که به عنوان محرک اولیه افزایش قیمت مسکن ظاهر شد. افزایش قیمت حتی در شرایط رکود تقاضا نیز تداوم یافت که نشانه کلاسیک تورم فشار هزینه‌ای بود.
دوره ۱۳92-1396: رکود معاملاتی و کاهش فشار تقاضا
با روی کار آمدن دولت جدید و کنترل تورم عمومی، بازار مسکن وارد دوره‌ای از ثبات قیمت و کاهش انتظارت تورمی شد. سیاست‌های پولی محتاطانه و رکود عمومی اقتصاد باعث افت تقاضای سرمایه‌ای گردید و تقاضای مؤثر برای مسکن به دلیل تداوم رکود اقتصادی ضعیف بود. در این شرایط، بازار مسکن وارد فاز اصلاح قیمت و رکود نسبی شد. در این دوره، هیچ یک از دو عامل به وضوح غالب نبودند و بازار در حال هضم شوک‌های قبلی و تعدیل خود بود. فشار هزینه‌ای کماکان وجود داشت اما ضعف تقاضا مانع از انتقال کامل فشارهای هزینه‌ای به قیمت مسکن می‌شد.
دوره ۱397-۱400: طوفان کامل؛ هجوم همزمان هزینه و تقاضا
با خروج ایالات متحده آمریکا از برجام و جهش نرخ ارز، اقتصاد ایران وارد دوره‌ای از بی‌ثباتی شدید و تورم فراگیر شد. در این سال‌ها، بازار مسکن به عنوان سپر تورمی عمل کرد و تقاضای سرمایه‌ای به شکل گسترده افزایش یافت. همزمان، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، زمین و دستمزدها فشار هزینه‌ای سنگینی بر سازندگان وارد کرد. همگرایی این دو نیروی قدرتمند، منجر به یک ابرچرخه قیمتی در بازار مسکن شد که در آن قیمت‌ها در بسیاری از شهرها در مدت کوتاهی دو تا سه برابر گردید. در اینجا، تفکیک سهم دقیق هر عامل دشوار است، چرا که هر دو در اوج قدرت خود قرار داشتند و یکدیگر را تشدید می‌کردند.
دوره ۱۴01-۱۴۰3: تثبیت در اوج و نقش زیرساختی هزینه‌ها
در این سال‌ها، بازار مسکن پس از جهش قبلی، در یک فاز تثبیت در سطوح قیمتی بسیار بالا قرار گرفت. با وجود سیاست‌های انقباضی و کاهش نسبی نقدینگی، قیمت مسکن کاهش محسوسی پیدا نکرد. این پایداری در قیمت‌های بالا را می‌توان عمدتاً به عامل هزینه‌ای نسبت داد. تورم ساختاری و بالا بودن هزینه‌های تولید (زمین، مصالح، نیروی کار) به عنوان یک «کف سخت» برای قیمت مسکن عمل کرد و مانع از اصلاح قیمتی عمیق شد. تقاضا در این دوره بیشتر حالت معطوف به نیازهای اساسی و واقعی داشت و نقش محرک خود را از دست داد، اما هزینه‌های سرسام‌آور ساخت، از کاهش قیمت‌ها جلوگیری کرد.
دوره ۱۴۰۴-۱۴۰۵: رکود معاملاتی و تشدید فشار هزینه‌ای
از مرداد ۱۴۰۳، انتشار منظم آمار معاملات مسکن توسط بانک مرکزی متوقف شد و ارزیابی روند بازار در این دوره عمدتاً بر اساس قیمت‌های پیشنهادی استخراج‌شده از آگهی‌های سامانه‌های اینترنتی انجام می‌شود. از ابتدای سال ۱۴۰۴، افزایش هزینه‌های ساخت و ارزش زمین، زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌کرد، اما ضعف قدرت خرید و رکود معاملات، سرعت انتقال این فشار به قیمت‌ها را محدود می‌کرد. با آغاز جنگ ۱۲روزه در خرداد ۱۴۰۴، تشدید نااطمینانی و توقف معاملات، روند افزایشی قیمت‌ها را برای مدتی کند کرد. پس از فروکش کردن شوک اولیه، قیمت‌ها مجدداً وارد مسیر افزایشی شدند، اما این رشد تا دی‌ماه نسبتاً محدود بود؛ به‌گونه‌ای که افزایش قیمت پیشنهادی فروش در شهر تهران از ابتدای سال ۱۴۰۴ تا دی‌ماه حدود ۵ تا ۱۰ درصد برآورد شد. از دی‌ماه به بعد، روند افزایشی شتاب گرفت و قیمت‌های پیشنهادی تا خرداد ۱۴۰۵ حدود ۶۰ درصد افزایش یافت. در مجموع، در این دوره، افزایش مستمر هزینه‌های ساخت و ارزش زمین به یکی از مهم‌ترین عوامل رشد قیمت مسکن تبدیل شد و فشار هزینه‌ای همچنان نیروی غالب بازار بود؛ با این حال، رکود معاملات و شوک‌های سیاسی موجب شد انتقال این فشار به قیمت‌ها با وقفه و نوسان همراه باشد.
بررسی تجربی منشأ تورم مسکن
برای بررسی تجربی منشأ تغییرات قیمت مسکن، در این مطالعه از یک چارچوب تحلیلی مبتنی بر داده‌های سری زمانی طی دوره ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ استفاده شده است. این چارچوب با شبیه‌سازی واکنش قیمت مسکن به شوک‌های واردشده بر متغیرهای کلیدی، امکان بررسی نقش نسبی عوامل هزینه‌ای و تقاضایی را فراهم می‌کند.
در این راستا، مدل خودرگرسیون برداری (VAR) با متغیرهایی همچون قیمت مسکن، شاخص قیمت نهاده‌ها و خدمات ساختمانی، نرخ ارز، قیمت زمین، حجم نقدینگی و تعداد پروانه‌های ساختمانی برآورد شد. توابع واکنش آنی (IRF) برای بررسی مسیر و ماندگاری واکنش قیمت مسکن به شوک‌های مختلف مورد استفاده قرار گرفتند و برای ارزیابی سهم نسبی گروه‌های مختلف شوک نیز از تجزیه واریانس خطای پیش‌بینی استفاده شد.
نتایج نشان می‌دهد که در افق مورد بررسی، شوک‌های مرتبط با عوامل هزینه‌ای ــ به‌ویژه قیمت نهاده‌های ساختمانی، نرخ ارز و قیمت زمین ــ نقش پررنگ‌تری در توضیح نوسانات قیمت مسکن داشته‌اند. برآوردهای حاصل از تجمیع این شوک‌ها نشان می‌دهد که حدود ۷۰ درصد از تغییرات مورد بررسی را می‌توان به عوامل هزینه‌ای و حدود ۳۰ درصد را به عوامل مرتبط با تقاضا نسبت داد.
این یافته‌ها نشان می‌دهد که قوی‌ترین محرک تورم مسکن ایران، عوامل هزینه‌ای پایدار و دامنه‌دار هستند؛ هرچند فشار تقاضا در برخی دوره‌ها فعال شده، اما اثر خالص آن نسبت به هزینه‌ها کمتر بوده است. الگوی سه‌خطه واکنش آنی نیز نشان می‌دهد که شوک‌های هزینه‌ای (قیمت نهاده‌های ساختمانی و قیمت زمین) اثراتی ماندگار و مثبت بر قیمت مسکن بر جا می‌گذارند و تنها با شیبی بسیار ملایم به سمت تعادل بازمی‌گردند، در حالی که شوک‌های تقاضا (نقدینگی) ماهیتی کوتاه‌مدت‌تر و زودگذر دارند. این رفتار بیانگر آن است که حتی در صورت کاهش نوسانات تقاضا، سطوح بالای هزینه ساخت، زمین و نهاده‌ها مانع از اصلاح قیمتی قابل توجه می‌شود. بنابراین انتظار می‌رود چشم‌انداز آینده بازار مسکن نیز بیشتر تحت تأثیر روندهای ساختاری هزینه‌ای قرار دارد تا جهش‌های مقطعی تقاضا. در نتیجه، پایداری تورم مسکن در سال‌های پیش‌رو بیش از هر چیز محصول استمرار تورم ساختاری در بخش هزینه خواهد بود.