محمدسرگزی رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی
حذف معاملات قولنامهای یک کار بزرگ ملی است
«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که قرار بود مسیر معاملات را شفافتر و امنتر کند، اکنون نگرانیهایی را در میان مردم در زمینه سرنوشت املاک فاقد سند رسمی و تضییع حقوق مالکانه در پیچوخم سامانهها و فرآیندهای اداری ایجاد کرده است. در همین زمینه در گفتوگو با محمدسرگزی رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی به بررسی ابعاد مختلف این قانون، چالشهای اجرایی آن و تأثیرش بر آینده بازار مسکن و امنیت حقوقی مالکیت پرداختیم.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار بود امنیت حقوقی ایجاد کند، اما گویا موجب نگرانی مردم شده است، مجلس برای رفع این نگرانی چه میتواند انجام دهد؟
مجلس باید اصل قانون را حفظ کند، چون هدف آن درست است؛ یعنی کاهش کلاهبرداری، جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر، کاهش پروندههای ملکی و ایجاد شفافیت. اما برای رفع نگرانی مردم، مجلس میتواند چند اقدام انجام دهد: اول، اجرای قانون را مرحلهای کند تا مردم فرصت کافی برای تطبیق داشته باشند. دوم، برای املاک قدیمی، روستایی، قولنامهای و فاقد سند رسمی مسیر سادهتری پیشبینی کند. سوم، هزینههای ثبت، مالیات، عوارض و استعلامات را کاهش دهد تا مردم از ثبت رسمی فرار نکنند. چهارم، سازمان ثبت، شهرداریها، دفاتر اسناد رسمی و قوه قضائیه را مکلف کند پاسخگویی سریع و روشن داشته باشند.بنابراین مجلس باید نقش پشتیبان مردم را ایفا کند؛ نه اینکه مردم احساس کنند قانون علیه آنهاست.
مجلس از همین حالا میتواند با تشکیل کمیته نظارتی ویژه، گزارشهای دورهای از سازمان ثبت، وزارت راه، شهرداریها و قوه قضائیه بگیرد و موانع اجرا را برطرف کند به نظر شما چرا بعد از سالها بحث درباره حذف معاملات عادی، هنوز خرید و فروش قولنامهای در کشور متوقف نشده است؟
چند دلیل دارد. مثلا بسیاری از املاک هنوز سند رسمی ندارند و مردم ناچارند با قولنامه معامله کنند. همچنین ثبت رسمی گاهی هزینهبر و زمانبر است و فرهنگ حقوقی مردم نیز هنوز کاملاً به سمت ثبت رسمی نرفته است. علاوه بر این، برخی افراد از معاملات غیررسمی سود میبرند، چون شفافیت را به نفع خود نمیدانند.همچنین مشکلات شهرداری، پایانکار، تفکیک، بدهیهای ملک، اختلافات وراثتی و نبود سامانههای کامل باعث شده معاملات قولنامهای ادامه پیدا کند.اما با اجرای تدریجی، کاهش هزینهها، آموزش عمومی و تسهیل صدور سند، میتوان معاملات عادی را کمکم کاهش داد. با توجه به اینکه میلیونها ملک در کشور فاقد سند رسمی هستند، آیا اساساً ظرفیت اجرایی لازم برای حذف تدریجی معاملات قولنامهای وجود دارد؟ در حال حاضر ظرفیت اجرایی کامل نیست، اما قابل ایجاد است. حذف معاملات قولنامهای یک کار بزرگ ملی است و نمیشود یکشبه آن را انجام داد. میلیونها ملک در شهرها، روستاها، حاشیه شهرها و بافتهای قدیمی سند رسمی ندارند.بنابراین اجرای قانون باید تدریجی، منطقهبندیشده و متناسب با امکانات هر استان باشد. ابتدا باید املاک قابل ثبت، املاک دارای سابقه ثبتی، آپارتمانهای دارای پایانکار و اراضی روشن تعیین تکلیف شوند. بعد به سراغ موارد پیچیدهتر رفت.ظرفیت فعلی شاید کافی نباشد، اما با برنامهریزی، افزایش نیرو، توسعه دفاتر، تکمیل سامانهها و همکاری شهرداریها میتوان این ظرفیت را ایجاد کرد. آیا این خطر وجود دارد که در آینده بخشی از مردم عملاً نتوانند مالکیت خود را اثبات کنند؟ اگر قانون خشک و بدون توجه به واقعیتهای اجتماعی اجرا شود، چنین نگرانی وجود دارد. اما اگر درست اجرا شود، به اثبات مالکیت مردم کمک میکند.برای جلوگیری از تضییع حق، باید اسناد عادی سابق، تصرفات طولانی، پرداخت وجه، شهادت شهود، قبوض خدماتی، سوابق شهرداری، مالیات، شوراهای محلی و سایر قرائن مالکیت در فرایند تعیین تکلیف مورد توجه قرار گیرد.بنابراین نباید به مردم گفته شود چون سند رسمی ندارید، حق شما از بین میرود. باید گفته شود حق شما محفوظ است، اما باید از مسیر مشخص قانونی برای رسمیسازی آن اقدام کنید. اگر فردی به دلیل ناآگاهی یا مشکلات اداری نتواند در مهلت مقرر اطلاعات خود را در سامانه ثبت کند، آیا حقوق مالکانه او به خطر میافتد؟ نباید چنین شود. حقوق مالکانه از حقوق مهم مردم است و نباید صرفاً به دلیل ناآگاهی، ضعف اینترنت، مشکلات اداری یا زندگی در مناطق محروم از بین برود.قانون باید برای چنین افرادی ضمانت حمایتی داشته باشد. مثلاً تمدید مهلت، امکان ثبت دیرهنگام، ایجاد دفاتر راهنما در روستاها و شهرهای کوچک، کمک دهیاریها و شوراها و رسیدگی ویژه برای افراد سالمند یا کمسواد. نگاه درست این است که سامانه باید ابزار خدمت به مردم باشد، نه وسیله محروم کردن آنان از حق خودشان. بنابراین اگر کسی واقعاً مالک باشد ولی بهموقع ثبت نکرده باشد، باید همچنان بتواند از مسیر قضایی یا اداری حق خود را اثبات کند. آیا میتوان گفت که عدم ثبت گسترده معاملات رسمی، امکان کشف قیمت واقعی مسکن را از بین برده است ؟ اگر ثبت رسمی سخت، گران، زمانبر یا پیچیده باشد، برخی افراد ممکن است به سمت قراردادهای غیررسمی بروند.باید ثبت رسمی را ساده، ارزان و سریع کنیم. وقتی مردم ببینند ثبت رسمی امنیت بیشتری دارد، هزینه منطقی دارد و زمان زیادی نمیگیرد، خودشان به سمت آن میروند.در بلندمدت، ثبت رسمی گسترده باعث شفاف شدن قیمتها، کاهش معاملات صوری، جلوگیری از سفتهبازی پنهان و کاهش اختلافات میشود. شرطش این است که اجرای قانون کامل و روان باشد. بخش مهمی از التهاب بازار مسکن به نبود شفافیت اطلاعاتی مربوط است. وقتی معاملات بهصورت غیررسمی انجام میشود، دولت و مردم نمیتوانند قیمت واقعی منطقه را دقیق بدانند. در این شرایط برخی دلالان یا سوداگران میتوانند با قیمتسازی، بازار را ملتهب کنند.الزاما گرانی مسکن به این قانون مربوط نیست. عواملی مثل تورم، کمبود عرضه، هزینه ساخت، زمین، نقدینگی و سیاستهای اقتصادی هم اثر دارد. اما نبود ثبت رسمی و بانک اطلاعاتی دقیق، زمینه سوءاستفاده و قیمتسازی را بیشتر میکند.پس اجرای درست این قانون در کنار سیاستهای اقتصادی، تولید مسکن و نظارت مؤثر میتواند یکی از ابزارهای مهم کنترل بازار باشد.