علی خورسندیان مدیرعامل بانک مسکن
برای تامین مالی پروژههای عرضه مسکن با محدودیت منابع مواجهیم
سیاستگذاری در حوزه مسکن همواره از حساسیت و اهمیت ویژهای برخوردار بوده و دولتها تلاش کردهاند با ابزارهای مختلف مالی و حمایتی، دسترسی خانوارها به مسکن را تسهیل کنند. در سالهای گذشته، بخش قابل توجهی از سیاستهای کلان حوزه مسکن در کشور بر حمایت از سمت تقاضا متمرکز بوده، به این معنا که دولت و شبکه بانکی تلاش کردهاند از طریق ارائه انواع تسهیلات، وامهای خرید یا ساخت و سایر ابزارهای مالی، قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش دهند. این رویکرد اگرچه در مقاطعی توانسته بخشی از نیاز متقاضیان را پاسخ دهد، اما برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند تمرکز بیش از حد بر تقویت تقاضا، بدون توجه کافی به افزایش عرضه، میتواند در بلندمدت به عدم تعادل در بازار منجر شود.
از نگاه این گروه از کارشناسان، یکی از راهکارهای ایجاد تعادل پایدار در بازار مسکن، تقویت سمت عرضه و افزایش حجم ساختوساز است، بهگونهای که با افزایش تعداد واحدهای مسکونی و ورود پروژههای جدید به بازار، فاصله میان عرضه و تقاضا کاهش یابد. در چنین شرایطی، نظام تأمین مالی مسکن نیز باید به گونهای طراحی شود که علاوه بر حمایت از خریداران، زمینههای لازم برای حضور فعال سازندگان، توسعهگران و سرمایهگذاران در بخش ساختوساز را فراهم کند. در این میان، بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی حوزه مسکن در کشور، نقش مهمی در تأمین مالی این بخش ایفا میکند. این بانک طی سالهای گذشته علاوه بر ارائه تسهیلات به متقاضیان خرید و ساخت مسکن تلاش کرده است از طریق مشارکت در پروژههای ساختمانی و استفاده از ظرفیت شرکتهای زیرمجموعه خود در توسعه عرضه مسکن نیز نقشآفرینی کند. با این حال، شرایط اقتصادی کشور، محدودیتهای منابع در شبکه بانکی و پیچیدگیهای نظام تأمین مالی مسکن باعث شده که این حوزه همچنان با چالشهایی روبهرو باشد. از سوی دیگر، در سالهای اخیر بحث تنوعبخشی به ابزارهای تأمین مالی مسکن و استفاده از ظرفیتهایی مانند بازار سرمایه، سرمایهگذاری بخش خصوصی و مدلهای جدید مشارکت در ساخت نیز بیش از گذشته مطرح شده است، موضوعی که میتواند مسیرهای تازهای برای افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر منابع بانکی و دولتی ایجاد کند. در چنین شرایطی، بررسی رویکردهای جدید در حوزه تأمین مالی و سیاستهای مرتبط با توسعه عرضه مسکن اهمیت دوچندانی پیدا میکند. در همین راستا، علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن در گفتوگو با افق صبا به تشریح دیدگاهها و برنامههای این بانک در زمینه تأمین مالی پروژههای مسکن، نقش شبکه بانکی در این حوزه و همچنین ضرورت استفاده از روشهای متنوع برای تقویت عرضه در بازار مسکن پرداخته است.
چرا در سیاستهای کلان و قوانین بالادستی بیشتر بر ارائه تسهیلات در سمت تقاضا تأکید شده است، در حالی که تقویت عرضه میتواند به تعادل بازار کمک کند؟
واقعیت این است که اگرچه در بسیاری از سیاستها تمرکز بر حمایت از سمت تقاضا بوده، اما در عمل بانک مسکن تلاش کرده در حد توان به سمت تقویت عرضه نیز حرکت کند. پیشرفت فیزیکی پروژههای ساختمانی که با مشارکت بانک مسکن و شرکتهای زیرمجموعه آن در حال اجراست نشان میدهد که این بانک در حوزه ساخت و عرضه مسکن نیز فعال است. به طور کلی هر زمان که بانک مسکن با مازاد منابع مواجه بوده، بخشی از این منابع را به سمت توسعه پروژههای ساختوساز هدایت کرده است. با این حال باید توجه داشت که در شرایط فعلی اقتصاد کشور و محدودیتهایی که در شبکه بانکی وجود دارد، موضوع تأمین منابع مالی با چالشهایی مواجه است و همین مسئله بر توان بانکها برای ورود گستردهتر به حوزه عرضه تأثیر گذاشته است. با وجود این محدودیتها، یکی از سیاستهای جدی بانک مسکن استفاده از ظرفیت شرکتهای وابسته برای حضور در بخش عرضه و مشارکت در پروژههای ساختمانی است. به بیان دیگر، اگر امروز در حوزه تأمین مالی پروژههای عرضه مسکن با محدودیتهایی مواجه هستیم، بخش قابل توجهی از آن به شرایط منابع در شبکه بانکی بازمیگردد.
به جز تسهیلات بانکی، چه ابزارهای دیگری برای تأمین مالی بخش مسکن وجود دارد؟
به نظر من یکی از اشتباهات استراتژیک در اقتصاد مسکن کشور این است که تصور میشود تأمین مالی این بخش صرفاً باید از طریق بانکها انجام شود. در حالی که اگر بخواهیم به شکل ریشهای به مسئله نگاه کنیم، باید به سمت تنوعبخشی به شیوههای تأمین مالی حرکت کنیم. در بسیاری از کشورهای دنیا از ظرفیت بخش خصوصی برای تأمین مالی پروژههای مسکن استفاده میشود. در این کشورها معمولاً مدیریت زمین در اختیار شهرداریهاست و زمین به عنوان یک دارایی پایه وارد چرخه توسعه شهری میشود. در چنین مدلی، زمین توسط نهادهای عمومی یا شهری تأمین میشود و سپس پیمانکاران و توسعهگران با استفاده از منابع خود وارد پروژه میشوند. دولت نیز بیشتر نقش فراهمکننده زیرساختها را ایفا میکند. در نهایت سهم هر یک از بازیگران اعم از دولت، شهرداری و سرمایهگذاران در قالب یک سازوکار مشخص از پروژه برداشت میشود. به این ترتیب، فرآیند تأمین مالی و ساخت مسکن در قالب یک زنجیره اقتصادی منسجم شکل میگیرد.
یعنی در این مدل وابستگی به منابع دولتی کاهش پیدا میکند؟
دقیقاً همینطور است. در چنین سازوکاری فشار کمتری به منابع دولت وارد میشود، زیرا بخش قابل توجهی از سرمایهگذاری توسط بخش خصوصی انجام میشود. اگر نگاه سیاستگذاری در حوزه مسکن به سمت چنین مدلهایی تغییر کند، میتوان امیدوار بود که عرضه مسکن در کشور افزایش یابد. در حال حاضر پروژههای ساختمانی که توسط بانک مسکن یا شرکتهای وابسته اجرا میشود عمدتاً از منابع خود بانک تأمین مالی میشوند. اما اگر سیاستهای کلان بخش مسکن به گونهای تنظیم شود که از ظرفیت سرمایههای مردمی و بخش خصوصی بیشتر استفاده شود برای مثال از طریق واگذاری زمین و ایجاد بستر مناسب برای ورود انبوهسازان میتوان جریان ساختوساز در کشور را از وضعیت فعلی خارج کرد و رونق بیشتری در این بخش ایجاد نمود. در مقطعی تلاش شد از ظرفیت بازار سرمایه برای تأمین مالی مسکن استفاده شود؛ ابزارهایی مانند صندوق پروژه یا اوراق مرتبط با مسکن مطرح شد اما استقبال چندانی صورت نگرفت.
دلیل آن چه بود؟
یکی از مهمترین دلایل این مسئله عدم تناسب میان نرخ بازدهی بخش مسکن و نرخ سود ابزارهای مالی در بازار سرمایه است. در مقاطعی نرخ سود اوراق در اقتصاد کشور به محدودههایی نزدیک به ۳۹ تا ۴۰ درصد رسیده است. طبیعی است زمانی که چنین نرخهایی در بازارهای مالی وجود دارد، پروژههای بخش مسکن که معمولاً بازدهی کوتاهمدت با چنین ارقامی ندارند، برای سرمایهگذاران جذابیت کمتری پیدا میکنند. به همین دلیل ابزارهایی که در بازار سرمایه برای حوزه مسکن طراحی شد، آنطور که انتظار میرفت با استقبال گسترده مواجه نشد. بنابراین برای موفقیت این ابزارها باید نوعی هماهنگی میان نرخهای سود در اقتصاد و بازدهی واقعی پروژههای مسکن ایجاد شود تا سرمایهگذاران انگیزه بیشتری برای ورود به این حوزه داشته باشند.