گزارش بلومبرگ از وضعیت مسکن در قاره سبز در سال 2025؛
افزایش قیمتها و پیشی گرفتن از دستمزدها
کامران برادران: قیمت مسکن در سراسر اتحادیه اروپا طی دهه گذشته، پس از دورههای متوالی رونق، اصلاح و رشد مجدد، به شدت افزایش یافته است. افزایش اخیر قیمتها عمدتاً ناشی از عوامل ساختاری و جمعیتی بوده است که از رشد درآمد پیشی گرفته و توان مالی را، بهویژه در شرایط نرخ بهره بالا، کاهش داده است. بازارهای اجاره در بسیاری از کشورهای عضو که توسعه ضعیفی دارند، جایگزینهای محدودی برای مالکیت فراهم کردهاند. در بخش عرضه، ساختوساز به دلیل موانع قانونی، کمبود نیروی کار و قیمت بالای زمین نتوانسته است همگام با تقاضا پیش برود و اغلب بازسازی ساختمانها بر ساختوسازهای جدید اولویت یافته است.
بنا به گزارش بلومبرگ، رسیدگی به مسئله استطاعت مالی در بخش مسکن اروپا نیازمند یک ترکیب سیاستی متوازن است که اصلاحات در بخش عرضه -مانند تغییر در کاربری اراضی، سرمایهگذاری در مسکن اجتماعی و بهبود زیرساختها- را با اقدامات محتاطانه کلان و مالی ترکیب کند. در مقابل، یارانههای بخش تقاضا تمایل دارند فشارهای قیمتی را تشدید کنند.
وضعیت فعلی بازارهای مسکن اروپا
بازارهای مسکن در سراسر اتحادیه اروپا تنوع ساختاری گستردهای در الگوهای مالکیت، مدلهای تامین مالی و اشکال تصرف نشان میدهند. نرخ مالکیت خانه از حدود ۵۰ درصد در آلمان تا ۹۰ درصد در رومانی و اسلواکی متغیر است که نشاندهنده میراثهای تاریخی مانند خصوصیسازی پس از دوران گذار و همچنین چارچوبهای قانونی، انگیزههای مالی و ترجیحات فرهنگی است. (شکل 1) از سال ۲۰۱۵، میزان مالکیت خانه در سطح اتحادیه اروپا حدود ۲ درصد کاهش یافته است که کاهش شدیدتری در میان جوانان مشاهده میشود، کسانی که به دلیل محدودیتهای مالی و بازار کار، به طور فزایندهای در خانه والدین باقی میمانند یا به اجارهنشینی روی میآورند.
میزان استفاده از وام مسکن نیز بسیار متفاوت است: در حالی که اکثر مالکان در غرب و شمال اروپا خانههای خود را از طریق وام تامین مالی میکنند، مالکیت خانه در اروپای مرکزی و شرقی بیشتر ناشی از خصوصیسازی پس از سوسیالیسم بوده است تا گسترش اعتبار. در همین حال، سهم مستاجران در اتحادیه اروپا به حدود یکسوم جمعیت افزایش یافته و تفاوتهای فاحشی بین بخشهای اجاره با قیمت بازار و اجاره با قیمت ترجیحی وجود دارد. در چندین کشور، کمبود مسکن اجتماعی منجر به لیستهای انتظار طولانی شده و مدلهای جایگزین تصرف مانند تعاونیها، مسکن مشترک و اسکان اشتراکی را تحریک کرده است؛ مدلهایی که استطاعت مالی و مشارکت اجتماعی را تقویت میکنند اما با موانع قانونی و تامین مالی روبرو هستند.
از آغاز قرن حاضر، قیمت مسکن در اتحادیه اروپا و منطقه یورو به صورت اسمی تقریباً سه برابر شده است. این روند را میتوان به سه مرحله کلی تقسیم کرد: اول، رشد قوی در آستانه بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸؛ دوم، دوره ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۴ که با اصلاحی جزئی در قیمتهای کلی همراه بود، اما در کشورهای دارای حباب، این اصلاح بسیار چشمگیر بود و سوم، رشد مجدد قیمتها از حدود سال ۲۰۱۴ که با همهگیری در سال ۲۰۲۰ شتاب بیشتری گرفت. اگرچه در سال ۲۰۲۳ اصلاح کوتاهمدتی رخ داد، اما اخیراً قیمتهای اسمی مسکن رشد خود را از سر گرفتهاند. (شکل2)
تغییر نسبت تورم و بدهی خانوارها
رابطه بین قیمت مسکن، اعتبار وام مسکن و بدهی خانوار در دو دهه گذشته به طور قابل توجهی تغییر کرده است. در اوایل دهه ۲۰۰۰ گسترش سریع اعتبار باعث تورم قیمت مسکن و افزایش بدهی خانوارها شد. بدهی خانوار نیز به منبع اصلی بیثباتی اقتصاد کلان، بهویژه در کشورهای با اهرم مالی بالا مانند دانمارک، ایرلند، اسپانیا و کشورهای بالتیک تبدیل شد. از سال ۲۰۱۰، نسبت بدهی خانوار به درآمد به تدریج کاهش یافته است. اقدامات احتیاطی کلان که در دهه ۲۰۱۰ معرفی شدند نیز به مهار رشد بیش از حد اعتبار کمک کردند. با این حال، افزایش شدید نرخ بهره که از سال ۲۰۲۲ آغاز شد، باعث کاهش شدید اعتبار و اصلاح قیمت مسکن، به ویژه در کشورهایی مانند سوئد، آلمان، فرانسه و لوکزامبورگ گردید. تا سال ۲۰۲۵، نسبت بدهی خانوار در هلند، لوکزامبورگ، دانمارک و سوئد همچنان بالای ۱۰۰ درصد باقی مانده است.
در سراسر اتحادیه اروپا، قیمت مسکن بسیار سریعتر از درآمدها رشد کرده و منجر به وخامت پایدار در استطاعت مالی مسکن شده است. از حدود سال ۲۰۱۶، رشد قیمت مسکن از رشد درآمد پیشی گرفت. بیشترین افزایش در نسبت قیمت به درآمد در پرتغال، هلند، مجارستان، لوکزامبورگ، ایرلند، چک و اتریش رخ داده است. در قاره سبز، تامین مالی از طریق وام مسکن همچنان راه اصلی برای خانهدار شدن است که استطاعت مالی را به شدت نسبت به شرایط اعتباری حساس میکند. برآوردها نشان میدهد که ظرفیت استقراض خانوارها در سال ۲۰۲۴ در تقریباً نیمی از کشورهای عضو کمتر از سال ۲۰۱۹ است. در نتیجه، سهم درآمد مورد نیاز برای بازپرداخت یک وام مسکن معمولی در اکثر نقاط اتحادیه اروپا افزایش یافته و اکنون در 9 کشور، بیش از ۴۰ درصد درآمد خانوار را تشکیل میدهد. (شکل 3)
در بسیاری از کشورهای اتحادیه اروپا، بازارهای اجاره همچنان توسعهنیافته هستند. طی دهه گذشته، اجارهبهای قراردادهای موجود بسیار کندتر از قیمت مسکن افزایش یافته است. با این حال، این شاخصها اغلب قراردادهای جدید را شامل نمیشوند که در بسیاری از مناطق جهش یافتهاند.
در شهرهای بزرگ، هزینههای اجاره جدید بسیار بالا باقی مانده و اغلب از ۵۰ درصد درآمد یک خانوار دو نفره فراتر میرود. هزینههای بالای مسکن در مناطق شهری، جابجایی نیروی کار و رشد اقتصادی را محدود کرده و باعث کمبود نیروی کار در مناطق در حال توسعه میشود.
ضرورت ساخت و بازسازی خانههای ارزانقیمت
رسیدگی به بحران استطاعت مسکن در اروپا مستلزم تغییر قاطع به سمت راهحلهای ساختاری و بلندمدت با تمرکز بر افزایش عرضه مسکن، بهبود استطاعت مالی و ارتقای بهرهوری ساختوساز است. تلاشهای سیاستی باید بر رفع موانع قانونی ساختوسازهای جدید، سادهسازی و تسریع فرآیندهای صدور مجوز و اطمینان از حمایت برنامهریزی کاربری اراضی از توسعه مسکونی در مناطق پرتقاضا متمرکز شود. سرمایهگذاریهای عمومی باید ساخت و بازسازی خانههای ارزانقیمت و کممصرف را در اولویت قرار دهند. همچنین، ارتقای بهرهوری در بخش ساختمان از طریق دیجیتالیسازی و روشهای ساخت صنعتی میتواند به کاهش هزینهها و زمان تحویل کمک کند. در نهایت، چارچوبهای احتیاطی کلان و مالی برای جلوگیری از رشد بیش از حد اعتبار و کاهش نوسانات بازار مسکن ضروری هستند.
کمیسیون مسکن اتحادیه اروپا افزایش بیش از حد قیمت مسکن در این بلوک را با استفاده از دو شاخص معیار و یک مدل ارزیابی اقتصادسنجی ارزیابی میکند. این معیارها بر اساس میانگینهای بلندمدت نسبتهای قیمت به درآمد و قیمت به اجاره تعیین میشوند. مدل ارزیابی از یک رویکرد اقتصادسنجی مبتنی بر تحلیل همگرایی با در نظر گرفتن درآمد، نرخ بهره، جمعیتشناسی و عرضه مسکن استفاده میکند و متناسب با هر کشور تنظیم میشود. از سال 2024 (شکل 4)، پرتغال به عنوان بیش از حد ارزشگذاریشدهترین بازار مسکن در اتحادیه اروپا ظاهر شد و پس از آن هلند قرار گرفت. این رتبهبندی همچنین نشاندهنده تعدیل قابل توجه قیمت مسکن در بازارهایی است که قبلاً بیش از حد ارزشگذاری شده بودند، مانند لوکزامبورگ، سوئد و اتریش که در آنها قیمت بین سالهای 2022 تا 2024 کاهش یافت و بیش از حد ارزشگذاری آنها را کاهش داد. در مقابل، رشد شدید قیمت مسکن در سالهای اخیر، کشورهایی مانند پرتغال و یونان را به قلمرو بیش از حد ارزشگذاری سوق داده است.
ایجاد صندوقهای حمایتی برای اقشار کمدرآمد
بلومبرگ در پایان نوشت که سرمایهگذاریها و مشوقهای عمومی در اتحادیه اروپا باید بر ساخت و نوسازی خانههای مقرون به صرفه و با بهرهوری انرژی بالا تمرکز کنند و از منابع مالی اتحادیه اروپا و ابزارهای مالی سبز بهرهبرداری نمایند. این خبرگزاری در ادامه افزود که آموزش و آگاهیبخشی درباره حقوق مستأجران و مالکین میتواند نقش مهمی در کنترل قیمتها ایفا کند. برنامههای آموزشی میتوانند به افراد کمک کنند تا درک بهتری از وضعیت بازار داشته باشند و تصمیمات بهتری بگیرند. از سوی دیگر، برنامهریزی شهری باید به گونهای باشد که نیازهای جامعه را در نظر بگیرد و از توسعه پایدار حمایت کند. ایجاد زیرساختهای مناسب، حمل و نقل عمومی کارآمد و فضاهای عمومی جذاب میتواند به جذب ساکنان جدید و کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند. در پایان، دولتها باید به تسهیل دسترسی به وامهای مسکن با نرخ بهره پایینتر و شرایط مناسبتر بپردازند، چراکه این کار میتواند شامل ارائه ضمانتهای دولتی برای وامها و کاهش هزینههای تأمین مالی باشد. همچنین، ایجاد صندوقهای حمایتی برای اقشار کمدرآمد میتواند به تسهیل خرید خانه کمک کند.