بولتن بازار مسکن - بررسی وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۱ و ارائه پیشنهادات سیاستی سال ۱۴۰۲

گزارش پیش رو سعی دارد از خلال توصیف، تبیین و پیش‌بینی شاخص‌های کلان اقتصادی و نماگر‌های بخش مسکن، یک تحلیل جامع و موجز از بازار مسکن در ایران ارائه دهد. شاخص‌ها و نماگر‌ها علاوه بر این که وضعیت گذشته را به طور دقیق نشان می‌دهند؛ به دلیل داشتن ظرفیت هدف‌گذاری، امکان سیاست‌گذاری برای مدیران را نیز فراهم می‌کند. به همین منظور پس از بیان مقدمه در پنج بخش به ابعاد مختلف این بازار به کمک شاخص‌های علمی پرداخته می‌شود.

بخش اول از طریق شاخص ارزش‌افزوده، تولید ناخالص داخلی (GDP) و شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) جایگاه مسکن در ایران را تا حدی مشخص می‌کند. مسکن و ساختمان با سهم بالایی از ارزش‌افزوده و اشتغال یکی از مهم‌ترین اجزای تولید ناخالص داخلی ایران محسوب می‌شود. بر اساس شاخص CPI در سال‌های اخیر سهم زیادی از تورم عمومی نیز به دلیل افزایش قیمت مسکن بوده است.

بخش دوم گزارش برای بررسی وضعیت طرف عرضه به تحلیل چهار شاخص مربوط به نهاده‌های ساختمانی می‌پردازد. قیمت زمین، پروانه ساختمانی، قیمت مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی از مهم‌ترین نهاده‌های ساخت‌وساز است. روند صعودی قیمت‌ها در هر چهار شاخص مهم‌ترین نکته‌ای است که در این بین به چشم می‌خورد. بالاتر بودن رشد قیمت مسکن از رشد قیمت مصالح به‌خصوص در روند بلندمدت می‌تواند نشان‌دهنده سودآور بودن صنعت ساخت‌وساز در ایران باشد. معمولاً رشد قیمت مسکن با یک تأخیر زمانی پس از رشد نهاده‌های ساختمان آغاز می‌شود. در بین مصالح ساختمانی به ترتیب تأسیسات برقی، مکانیکی و انواع عایق‌های حرارتی، چوب، ایزوگام، شیشه و سیمان بیش از سایر مصالح رشد قیمت را تجربه کرده‌اند؛ ولی بازهم افزایش قیمت مسکن توانسته است آن را جبران کند.

تغییرات سمت تقاضا به طور کلی از طریق شاخص‌هایی مثل تغییر روند حجم معاملات، متراژ و سن بنای معامله شده تعیین می‌شود. رکود در حجم معاملات و رسیدن آن در سال گذشته به کمتر از نصف معاملات سال ۱۳۹۶ فروش واحد‌های تکمیل شده توسط سازندگان را به مسئله جدی­تری تبدیل کرده است. مسئله مربوط به حجم معاملات به سه شکل متراژ، قیمت هر متر مربع و قیمت کل واحد مسکونی در آمار‌های بانک مرکزی ارائه می‌شود.

مؤلفه‌های مربوط به معاملات مسکن خود تحت‌تأثیر دو نیروی تقاضای سفته‌بازی و مصرفی قرار دارند. تقاضای مصرفی نیز به دو عامل اصلی جمعیت و قدرت خرید وابسته است. تقاضای سرمایه‌ای بیشتر تحت‌تأثیر بازدهی بازار‌های رقیب، تورم، نقدینگی و نرخ ارز تغییر می‌کند. در بخش تقاضای مسکن به بررسی عوامل مذکور پرداخته شده است. نسبت و میزان مستأجر و مالک در کشور نتیجه برهم‌کنش نیرو‌های عرضه و تقاضا در بازار مسکن است که به عنوان توصیف وضعیت مصرف‌کنندگان و ساکنین ذکر شده است.

یکی از مهم‌ترین مولفه‌های مؤثر بر سرمایه‌گذاری در مسکن سیاست‌های دولت است. مداخلات گسترده از طریق سیاست‌های عمومی به دلیل حساسیت بالای بخش مسکن و ضروری بودن این نیاز برای خانوار‌ها اقتضا می‌کند بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران نیز هدف‌گذاری خود را متناسب با آن تعریف کنند. تأثیر الگوی حکمرانی بخش عمومی و طرح‌های ملی مسکن در قسمت پنجم بررسی شده است. یکی از سیاست­های مؤثر در تصمیم‌گیری مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان تصویب قوانین ضد سفته­بازی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی است. در نهایت به عنوان جمع‌بندی با توجه به تحلیل‌ها و آمار‌های بیان شده نسبت به وضعیت آتی کشور یک چشم‌انداز و پیش‌بینی احتمالی ارائه می‌شود.

با توجه به احتمال وقایع آتی و مبتنی بر شاخص­های مختلفی که در گزارش بیان شده سیاست‌های پیشنهادی در خصوص سرمایه‌گذاری ارائه شده است. برخی از سیاست‌های پیشنهادی عبارت است از: اولویت‌بندی خرید یا پیش‌خرید مصالح، استفاده از اهرم‌های مالی، متراژ ساخت، زمان مناسب خرید زمین و فروش واحد‌های تکمیل شده.

خلاصه‌ای از داده‌ها و نتایج گزارش در شکل زیر نمایش داده شده است.

متن کامل گزارش از اینجا قابل دریافت می‌باشد.

تهیه‌شده در شرکت مهندسی و ساختمانی صبانفت، اردیبهشت ۱۴۰۲